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Sherbrooke, le 28 Novembre 2014
UN LOCATAIRE PEUT RENONCER À L’ORDRE PUBLIC DE PROTECTION
Me Robert Soucy
Messier Soucy Avocats

Le locateur requiert la résiliation du bail pour le non-respect des obligations résultant d’une décision rendue et de l’entente intervenue entre les parties.

Les faits

Le 27 janvier 2012, le locateur entreprend un recours contre la locataire fondé sur des manquements à ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne des retards fréquents dans le paiement du loyer.

Dans le cadre de ce recours, le 11 octobre 2012, les deux parties parviennent à une entente dans laquelle la locataire advenant le défaut de celle-ci de respecter les clauses prévues à l’entente ou advenant le retour d’un de ses chèques pour insuffisance de fonds ou arrêt de paiement, le bail sera automatiquement résilié et la locataire pourra ainsi être expulsée. La signature de l’entente permet à la locataire de continuer à occuper son logement et le locateur renonce à l’expulsion de la locataire. La Régie du logement a homologué la transaction intervenue entre les parties.

Le 9 septembre 2013, suite à un nouveau litige entre les parties, celles-ci concluent une nouvelle entente qui contient une clause à l’effet que la transaction conclue et homologuée par la Régie du logement le 11 octobre 2012 demeurera en vigueur.

En décembre 2013, le chèque de loyer de la locataire n’a pu être encaissé pour insuffisance de fonds. Le locateur dépose, aussitôt, la présente demande en résiliation de bail et en expulsion en invoquant que la locataire a fait défaut de respecter l’entente intervenue.

Présentation des parties

Le locateur soutient que l’entente intervenue entre les parties constitue une transaction qui ne peut être invalidée que s’il y a eu vices de consentement, de plus, l’entente intervenue en octobre 2012 a été reconduite en septembre 2013 et s’appliquait au bail en cours au moment du défaut.

La locataire soutient que la clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail et qui est mentionnée à l’entente est contraire à l’ordre public et qu’il s’agit d’une clause abusive et déraisonnable. Elle ajoute que l’on ne peut pas résilier son bail pour un manquement de peu d’importance puisque le locateur n’ayant pas établi de préjudice sérieux, quant au manquement reproché, il n’y a pas lieu de résilier le bail. Finalement, elle demande d’invalider l’entente intervenue.

La décision de la Régie

La locataire argumente qu’une telle clause de résiliation du bail contenue dans une entente mettant fin à un litige est nulle, car dérogatoire aux lois sur le louage résidentiel. Le tribunal n’est pas d’accord.

Il est vrai que les règles particulières applicables au louage résidentiel sont déclarées d’ordre public en vertu de l’article 1883 du Code civil du Québec qui interdit de déroger dans le bail à ces dispositions.

Il fut souvent reconnu que ces règles sont d’ordre public de protection en faveur du locataire et que le locataire ne peut y renoncer à l’avance.

Toutefois dans son traité sur le louage le professeur Jobin écrit : ‘‘On se rappellera que, très généralement, les règles sur la reconduction et la non-reconduction du louage résidentiel appartiennent à l’ordre public de protection. Certes il est illégal de renoncer d’avance (notamment dans le bail) au mécanisme légal de reconduction; mais on a vu que lorsque la personne protégée se trouve en situation pour faire un choix éclairé entre les avantages du régime prévu par la loi et ceux d’un accord ou d’une solution autre, elle peut validement opter pour cette deuxième voie. Il n’y a donc rien d’illégal à ce qu’une fois arrivée la période de renouvellement du bail, le locataire conclut un accord en reconduction ou en non-reconduction sans égard aux avis et délais prescrits par la loi, sauf dol du locateur évidemment.’’ (1)

Quant à la renonciation à la protection accordée, la Cour suprême a établi certains principes dans l’affaire Garcia Transport c. Trust Royal (2) en s’exprimant comme suit :
‘‘L’ordre public protecteur intervient pour assurer l’entière liberté du contractant le plus faible et le contractant le plus fort ; il manquerait complètement son but si la personne protégée pouvait y renoncer au moment où elle contracte (…) Il faut qu’en toute connaissance de cause, au moment où la protection doit produire ses effets, l’intéressé ne risque plus de subir les pressions de l’adversaire.’’

Plus loin, la Cour suprême énonce :
‘‘Il est maintenant acquis que la partie qui bénéficie de la protection d’une loi d’ordre public économique de protection peut y renoncer, cependant, cette renonciation ne peut être anticipée. Elle ne peut avoir lieu que lorsque le droit que cette loi accorde est né et peut être exercé en toute connaissance de cause, tout comme, par analogie, un acte de ratification d’une obligation annulable doit exprimer entre autres, l’intention de couvrir la cause de l’annulation.’’ (3)

Selon la Régie du logement, (4) il est donc parfaitement possible de renoncer à la protection établie par la loi dans le cadre d’une instance judiciaire où la résiliation du bail est invoquée pour les manquements contractuels. La locataire a alors le choix de s’en remettre au Tribunal ou de transiger avec la partie adverse. Dans ce contexte, le Tribunal n’a pas à apprécier le préjudice sérieux mais peut constater que l’entente n’a pas été respectée et y donner pleinement effet.

La locataire ne pouvait pas ignorer les enjeux lorsqu’elle a signé l’entente en 2012. Elle était alors confrontée à une procédure de résiliation de son bail. Le Tribunal croit, aussi, qu’elle a compris la teneur de celle conclue en septembre 2013. Celle-ci ne souffre également d’aucune ambigüité sur l’intention des parties. (5)

La Régie du logement a donc constaté la résiliation du bail vu la contravention à la transaction intervenue entre les parties et a ordonné l’expulsion de la locataire du logement.





1- Jobin, Pierre-Gabriel. Traité de droit civil, Le louage, 2e édition, Les éditions Yvon Blais inc., 1996, p. 290-291;
2- Garcia Transport c. Trust Royal (1992) 2 R.C.S 449;
3- Opus citare. P. 530;
4- Desjardins et al. c. Brodeur (2014) QCRDL 13397, p. 9;
5- Opus citare. P. 11




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